今日は中古の不動産を業者さんから購入する時の固定資産税のお話をします。
先日Twitterで
「売主が業者の場合、固定資産税の清算金に消費税がかかるんだって初めて知った。税金に税金がかかるのはおかしくないか！？」
というつぶやきがありました。
中古の不動産を購入する場合、固定資産税を日割りで計算して売主に支払うことになるのですが、売主が業者だった場合その清算金に対して消費税が発生します。
たしかにこれは一見すると
「それって税金の二重取りなんじゃないの！？」
と思うでしょうが、実はそうではないのです。
なんでこれが二重課税じゃないのか、これからわかりやすく説明しますね！
【固定資産税の支払い義務は100％売主にある】
固定資産税の支払いは毎年1月1日の時点で当該物件を所有している人が100％支払うものだと決まっています。
つまり例えば1月2日に物件を売って自分のものではなくなっても固定資産税は1月1日に所有していた売主が100％支払わないといけないのです。
これは売主側にしてみれば納得がいかないですよね。
自分はたったの一日しか所有していなかったのに残りの364日分に対しても税金を払わないといけないのですから。
そこでこの不公平を是正するために、固定資産税を日割りで計算して買主が売主に支払うという清算行為が発生します。
でもこれって税務署からしてみればどうでもいいことなんですよね。
税務署は1月1日に物件を所有していた売主が100％固定資産税を払ってくれればオッケーなわけで、売主と買主の間でその税金に関してどういう形で折り合いをつけようが関係ないのです。
税務署から見た買主は
「あなた誰ですか？固定資産税を私に払うのは100％売主さんなんですけど？」
という感じなわけです。
つまり税務署から見れば
「買主が売主に払った清算金は税金ではない」ということです。
それでは買主が売主に払った固定資産税の清算金は、税金ではないのなら何になるのか？
税務署からみれば単純に
「それは税金じゃなくて物件価格の一部ですよね」
ということになるのです。
繰り返しになりますが税務署からすれば固定資産税の支払い義務者は1月1日に物件を所有していた売主であって、買主は1ミリも関係ないのです。
【買主は税金を支払う義務がないのだからこんな交渉もできる】
固定資産税の支払い義務はあくまでも売主にあります。
だから売主と買主との間で
「固定資産税分を負けてくれ」という交渉が成立したら
清算金を払わなくても買主は脱税したことにはなりません。
そのことからもこの清算金は税金ではなく単なる物件価格の一部だということがわかると思います。
物件価格の一部だから清算金に対して消費税が発生するのです。
ちなみに清算金に消費税が発生するのは売主が業者だった場合で、売主が一般の個人の時は消費税はかかりません。
通常土地は非課税、建物は課税となりますが、業者と違って個人が所有する物件は売買価格に税金はかからないからです。
しかし相手が個人でも、不動産投資家などのように不動産取引で商売をしている個人の場合は、売買価格に消費税がかかるとともに清算金にも消費税が発生することがあるので注意が必要です。
いかがでしたでしょうか。
最近はガソリン税の二重課税なんかが話題になったりもしているので
「もしかしてこれも税金の二重取りなんじゃないの？」
なんて疑いたくなってしまう気持ちもよくわかります！
不動産取引って一生のうちで何度も行うものではないのでなかなか解りにくいですよね。
特にこういう税金の部分に関してはややこしいので誤解が生まれやすいです。
固定資産税の清算金の考え方について、極力わかりやすいようにかみ砕いて説明したつもりですがうまく伝わったでしょうか。
今日のテーマはちょっとマニアックで難しかったかもしれませんが、これからもお金にまつわるいろいろな話題について記事にしていきますのでよろしくお願いします！
ではでは～！！
